Renditeobjekt kaufen – zusätzliche Eigenmittel gefordert

20 Dezember 2019

Der Bankensektor formuliert über die Schweizerische Bankiervereinigung Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Diese regeln vor allem den Anteil und die Qualifikation der einzubringenden Eigenmittel sowie die zu leistenden Rückzahlungsraten (Amortisationen). Dabei wird zwischen selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeobjekten unterschieden.

Als Antwort auf die steigenden Immobilienpreise erhöht der Bankensektor nun die geforderten Mindesteigenmittel bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften von bisher 10 % auf neu 25 %. Weiter verschärft sich auch die Dauer der Rückführung der 2. Hypothek. Die Hypothekarschuld muss neu innerhalb von 10 anstelle wie bisher innerhalb von 15 Jahren auf maximal zwei Drittel des Belehnungswertes zurückgeführt werden.

Aufgrund der anhaltend tiefen Zinssatzsituation steigt die Bereitschaft der Käuferschaft die zum Verkauf stehenden Objekte zu überzahlen. Dieser Überhitzungstendenz soll mit der angepassten Regulierung entgegengewirkt werden. Die höher geforderten Eigenmittel und Amortisationen sollen sich dämpfend auf die Nachfrage auswirken. Konkret soll die Risikobereitschaft des Käufers zur Überzahlung des Renditeobjektes auch eigens durch ihn getragen werden.

Zusätzlich gilt weiterhin sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum als auch für Renditeobjekte, dass eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis (bzw. höheren Anlagekosten) und tieferem Belehnungswert vollständig aus sogenannten «echten» Eigenmitteln (s. Kasten) zu finanzieren ist.

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA anerkennt die angepasste Selbstregulierung, welche per 1. Januar 2020 in Kraft tritt. Von der Anpassung nicht betroffen sind selbstgenutzte Wohnobjekte. Nicht klar definiert ist, ob die neuen Regulierungen auch für den privaten Zweitimmobilienbesitz zur Anwendung kommen, also für Einfamilienhäuser oder Stockwerkeinheiten, die nicht selbstbewohnt, sondern vermietet werden.

Was sind «echte» Eigenmittel

Als «echte» Eigenmittel gelten:

  • Ersparnisse, Wertschriften, Guthaben der 3. Säule (für ganz oder teilweise selbstgenutzte Liegenschaften), Rückkaufswerte von Versicherungen, Erbvorbezüge, Schenkungen und Darlehen mit Abtretung oder Rangrücktritt, Eigenleistungen oder eingebrachtes Bauland

Nicht als «echte Eigenmittel gelten:

  • Darlehen ohne Abtretung oder Rangrücktritt, Pensionskassengelder

Bei Selbstgenutztem Wohneigentum beträgt der Anteil von «echten» Eigenmitteln mindestens 10 %, bei Renditeliegenschaften neu und ab 1. Januar 2020 mindestens 25 %.

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