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Anhand des durchschnittlichen Zinssatzes aller Hypotheken in der Schweiz wird der Referenzzinssatz festgelegt. Dieser Referenzzinssatz steht im Zusammenhang mit den Mietzinsen für Wohnungen. Seit 2008 ist dieser Zinssatz stetig gesunken – nun stehen wir wieder vor einer Erhöhung – was bedeutet das für bestehende Mietverhältnisse?

Der Referenzzinssatz basiert auf dem durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz. Dieser Zinssatz wird quartalsweise überprüft und festgelegt. Seit 03.03.2020 lag der Referenzzinssatz bei 1.25%. In diesem Jahr gab es nun bereits zwei Erhöhungen, seit 01.12.2023 beträgt der Satz 1.75%. Da sämtliche Mietzinse für Wohnungen an diesen Zinssatz gekoppelt sind, stellt sich nun die Frage, was mit dem Mietzins von einem bestehenden Mietverhältnis geschieht.
 

Die Vermieter haben nach der Erhöhung des Referenzzinssatzes die Möglichkeit, den Nettomietzins anzupassen. Mit einer solchen Anpassung werden auch die Mietzinsbasen «Teuerung» (Landesindex; misst die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen) und «Kostensteigerung» berücksichtigt. Mietzinsanpassungen für Wohnungen müssen jeweils mittels amtlichem Formular inklusive Begründung/Berechnung per Einschreiben den Mietern zugestellt werden. Ohne dieses Formular können Vermieter keine Anpassung des Mietzinses vornehmen. Eine Anpassung ist zudem erst auf den nächst möglichen Kündigungstermin möglich.
 

Wie wird ein neuer Nettomietzins auf Grund der Erhöhung des Referenzzinssatzes berechnet? Wir zeigen Ihnen dies anhand des untenstehenden Beispiels:
 

Ausgangslage:                   

Mietbeginn 01.04.2021 // Nettomietzins CHF 1'500.00 // Referenzzinssatz 1.25% // Indexnummer Basis 2020 11.2020 100.60 Punkt // Kostensteigerung pro Jahr 0.50%, letzter Ausgleich 03.2021
 

Neu:

Referenzzinssatz 1.75%

Teuerung Indexnummer Basis 2020 11.2023 106.20 Punkt

Kostensteigerung ausgleichen bis 03.2024

Referenzzinssatz:       
Wenn sich der Referenzzinssatz im Mietverhältnis unter 5% befindet, kann pro 0.25 Erhöhung des Satzes 3% auf den Nettomietzins geschlagen werden.

 1.25% auf 1.75% --> 0.50 Anpassung = 6% Veränderung

 1'500/100 * 6 = CHF 90.00

Teuerung:        
Formel für die Teuerung: (neuer Index – alter Index) * 40 / alter Index

(106.20 - 100.60) * 40 / 100.60 = 2.22% Veränderung

1'500/100 * 2.22 = CHF 33.30

Kostensteigerung:    
12 Monate = 0.5% Erhöhung

März 2021 bis März 2024 = 36 Monate
 

0.5 /12 * 36 = 1.50% Veränderung
1'500/100 * 1.50 = CHF 22.50

Nettomietzinserhöhung:   
90.00 + 33.30 + 22.50 = CHF 145.80

Wie Sie unserem Beispiel entnehmen können, lohnt es sich, bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes eine Mietzinsanpassung vorzunehmen. Im Gegenzug dürfen die Mieter eine Mietzinsanpassung fordern, wenn der Referenzzinssatz sinkt.

Besitzen Sie eine oder mehrere Mietwohnungen, welche nicht bereits von uns verwaltet werden? Gerne übernehmen wir für Sie eine allfällige künftige Mietzinsanpassung oder auch weitere Verwaltungstätigkeiten. Zögern Sie nicht, uns unter unserer Hauptnummer 033 224 01 50 oder per E-Mail immobilien@reoplan.ch zu kontaktieren.

Die reoplan ist ein erfahrener Partner für die Bewirtschaftung von Liegenschaften und bietet auch weiterführende Arbeiten wie Verkauf, Bewertung oder Baubetreuung an.
Erfahren Sie mehr zu den Dienstleistungen der reoplan Immobilien AG.

Kontaktieren Sie uns. Wir sind gerne für Sie da.

Autorin:
Larissa Linder, larissa.linder@reoplan.ch

In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind alle Eigentümer für die Finanzen und den Betrieb des gemeinsamen Eigentums verantwortlich. Dazu gehören regelmässige Zahlungen für die Instandhaltung, den Betrieb und die Verwaltung des Gebäudes.
Stockwerkeigentümer die Ihre Zahlungspflicht nicht erfüllen, können Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten für die anderen Eigentümer verursachen und somit das Zusammenleben in einer Gemeinschaft erschweren.

In solchen Fällen können folgende Schritte eingeleitet werden:

1.     Mahnung: Der betroffenen Stockwerkeigentümer wird schriftlich zur Zahlung aufgefordert. Dies geschieht meist durch die Verwaltung (Art. 712 S Abs. 2 ZGB). Es ist wichtig, dass die Mahnung wichtige Informationen,
wie Betrag, Zahlungszeitraum und Frist beinhaltet. Ebenfalls sollte eine Kopie der Mahnung aufbewahrt werden.
 

2.     Inkassobüro: Wenn der säumige Eigentümer auf die schriftliche Mahnung nicht reagiert, kann ein Inkassobüro beauftragt werden, den ausstehenden Betrag einzutreiben. Das Inkassobüro verfügt über erforderliche
Erfahrungen und kann rechtliche Schritte einleiten um die Schulden einzufordern. Die Kosten für diese Dienstleitung können dem betroffenen Eigentümer weiterverrechnet werden.
 

3.     Rechtliche Schritte: Wenn die schriftliche Mahnung und das Inkassobüro nichts gebracht haben, können rechtliche Schritte eingeleitet werden. Hier kann ein Rechtsanwalt bei Einreichung der Klage helfen. Dies kann
zu einem gerichtlichen Verfahren führen, bei dem der säumige Eigentümer zur Zahlung verurteilt wird.
 

4.     Zwangsversteigerung: In einigen Fällen, in denen der säumige Eigentümer langfristig Zahlungsunfähig ist, kann eine Zwangsversteigerung der Immobilie erwogen werden. Dies ist ein komplexer Prozess, der die
Einbindung von Gerichten und Rechtsanwählten erfordert.

Es ist wichtig zu beachten, dass das genaue Verfahren und die rechtlichen Schritte eingehalten werden.

Die reoplan ist ein erfahrener Partner für die Bewirtschaftung von Liegenschaften und bietet auch weiterführende Arbeiten wie Verkauf, Bewertung oder Baubetreuung an.
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Autorin:
Aleksandra Kostic, aleksandra.kostic@reoplan.ch

Wieso muss ich für den gemieteten Parkplatz Mehrwertsteuer bezahlen und für meine Mietwohnung nicht? Ob eine Miete der Mehrwertsteuer unterliegt, ist von diversen Aspekten abhängig. Erst wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind, ist die Mehrwertsteuer geschuldet.

Grundsätzlich gelten Immobilien-Mieten als steuerausgenommene Leistungen. Das heisst, es ist keine Mehrwertsteuer auf Mieten von Grundstücken und Grundstücksteilen geschuldet (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG). Eine Option für Flächen, die ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt werden, ist ausgeschlossen (Art. 22 Abs. 2 lit. b MWSTG).
 

Dennoch gibt es einige Ausnahmen:

Der Vermieter kann für Gewerbemieten optieren. Das bedeutet, dass Mieten von Geschäftsräumen dann der Mehrwertsteuer unterliegen. Der aktueller MWST-Satz beträgt 7.7%. (Art. 22 Abs. 1 MWSTG).

Bei Parkplatzmieten ist es etwas kniffliger. Mietet nämlich eine Person eine Wohnung und einen Parkplatz, so gilt die Parkplatzmiete nur als Nebenleistung und es wird nie eine Mehrwertsteuer abgerechnet. Wird
hingegen nur ein Parkplatz gemietet, beispielsweise am Arbeitsort, so kann hierfür optiert werden und die Mehrwertsteuer ist geschuldet (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 lit. c MWSTG).

- Heiz/Nebenkosten

Die Heiz-/Nebenkosten werden analog Miete behandelt. Das heisst, ist auf der Miete keine Mehrwertsteuer geschuldet, so ist auch die Heiz-/Nebenkostenabrechnung mehrwertsteuerfrei. Wird hingegen bei der Miete
eine Mehrwertsteuer abgerechnet, so ist diese ebenso bei der Heiz-/Nebenkosten-abrechnung geschuldet.

Insofern der Mieter der Mehrwertsteuerpflicht unterliegt, so kann er die verrechnete Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen.
 

Auch für den Vermieter hat die Option Vorteile. Er kann nämlich die Vorsteuer auf Reparaturrechnungen, die das optierte Mietobjekt betreffen, geltend machen.

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Autorin:
Daniela Ziegler, daniela.ziegler@reoplan.ch

Per 1. Januar 2023 ist das revidierte kantonale Energiegesetz (KEnG) in Kraft getreten – ebenso die revidierte kantonale Energieverordnung (KEnV), welche das KEnG ergänzt und vervollständigt. Sie unterstützen die Zielerreichung der kantonalen Energiestrategie und des internationalen Klimaübereinkommens von 2015.

Die Massnahmen zielen darauf ab 

-> den Energieverbrauch zu reduzieren
-> den schädlichen CO²-Ausstoss zu verringern
-> die Nutzung von erneuerbaren Energien zu erhöhen

Weitere noch nicht eingeführte Basismodule der MuKEn 2014 werden übernommen, was zu einer Harmonisierung im Energiebereich mit anderen Kantonen beiträgt.

Folgende Anpassungen im revidierten KEnG sind wesentlich:

Bei bestehenden Bauten 

Heizungsersatz: Der Ersatz eines Wärmeerzeugers muss via eBau an die Gemeinde gemeldet werden (unabhängig von Heizsystem oder Gebäudekategorie). Dies gilt, wenn entweder der gesamte Wärmeerzeuger, der Kessel, der Brenner (sofern der Kessel älter als 10 Jahre ist), der Kamin oder der Öltank ersetzt wird. Ist das Gebäude älter als 20 Jahre, gelten beim Ersatz mit einem fossilen Energieträger weitere Anforderungen an die Energieeffizienz des Gebäudes.

Elektroboiler: Bestehende zentrale Elektroboiler in Wohnbauten müssen innert 20 Jahren ersetzt werden - ausser sie werden mit eigener Solarenergie betrieben.

Bei Neubauten 

Elektromobilität: Bei Neubauten ist ein angemessener Teil der Parkplätze für die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge vorzubereiten oder auszurüsten.

Gewichtete Gesamtenergieeffizienz (gGEE): Für Neubauten wird die gGEE eingeführt. Neu wird eine eigene erneuerbare Energiegewinnung verlangt, dafür gelten weniger Detailanforderungen und der Energienachweis wird vereinfacht.

Eigenenergienutzung und Solarpflicht: Bei Neubauten mit einer Gebäudefläche von mehr als 300 m² muss auf dem Dach oder an der Fassade eine Solaranlage installiert werden. Damit werden die Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Neubauten erfüllt.

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Autorin:
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Grundsätzlich macht das Gesetz keine Vorschriften, in welcher Form das Mietobjekt übergeben werden muss. Das bedeutet, dass prinzipiell kein Übergabeprotokoll oder keine Mängelliste erstellt werden muss. Sollte es jedoch bei der Rückgabe Streitigkeiten geben, gelten Protokolle und Mängellisten als Beweismittel und sind somit von Vorteil.

Mietobjekt und Übergabe
Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter wird ihm zugleich auch den Besitz für das Objekt übertragen. Besitz bedeutet nicht, dass der Mieter dadurch Eigentümer wird. Besitz in dem Sinne heisst, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache während der Mietdauer zum Gebrauch zur Verfügung stellt.

Rechte und Pflichten
Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben. Der Übergabezeitpunkt wird gemeinsam vereinbart und der Vermieter und Mieter müssen am Termin beide anwesend sein oder sich vertreten lassen. Wenn der Vermieter das Objekt nicht zum Mietbeginn übergibt, kann der Mieter gemäss den gesetzlichen Bestimmungen über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen.

Weiter ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt inklusive den Nebenräumen in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben. Grundsätzlich wird das Mietobjekt in dem Zustand gemietet, wie es auch besichtigt wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Mieter genau gleich vorgehen, wie bei der verspäteten Übergabe.

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter das Rückgabeprotokoll des Vormieters ihm vorlegen.

Mängel
Wenn der neue Mieter einmal ausziehen sollte, ist es zudem so, dass der Vermieter den Beweis erbringen können muss, dass das Mietobjekt bei Vertragsbeginn mängelfrei war, respektive der Mieter während der Mietdauer einen Schaden am Mietobjekt zugefügt hat. Wenn der Vermieter den Mieter anschliessend bei der Abgabe der Wohnung für einen Mangel haftbar machen will und dieser dies bestreitet, ist somit der Vermieter beweispflichtig.

Protokoll
Das Übergabeprotokoll, welches vom Vermieter und Mieter unterzeichnet wurde, gilt als verbindlich. Später festgestellte Mängel können innert 14 Tagen dem Vermieter nachgemeldet werden. Grundsätzlich hat der Mieter nach der Übergabe keine Prüfungs- und Rügefrist. Jedoch muss er nachträglich entdeckte Mängel beweisen können. Von daher ist es dem Mieter zu empfehlen, nach der Übergabe der Wohnung selber eine Kontrolle des Mietobjekts durchzuführen und dies mit dem erstellten Protokoll abzugleichen.
 

Um Konflikte zu vermeiden, ist ein präzises Übergabeprotokoll wertvoll:

Kurz gesagt, ist das Erstellen eines Übergabeprotokolls oder einer Mängelliste immer empfehlenswert, da es bei Streitigkeiten dem Vermieter sowie auch dem Mieter als Beweismittel gilt.

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Autorin:
Sina Schneeberger, sina.schneeberger@reoplan.ch

Eine Gebäudeversicherung ist für Hauseigentümer in den meisten Kantonen obligatorisch, so auch in den Kantonen Bern, Solothurn und Zürich und muss über den Kanton abgeschlossen werden. Im Kanton Wallis hingegen gibt es keine obligatorische Gebäudeversicherung.

Der Gebäudeversicherungswert sollte den Wiederaufbaukosten des Gebäudes in gleicher Grösse, im gleichen Ausbaustandard, zum gleichen Nutzen und am gleichen Standort entsprechen. Der Preis für den Boden, also das Land, ist im Wert nicht enthalten. Damit das Gebäude im Schadenfall ausreichend versichert ist, braucht es gerade in einer Inflationsphase eine Überprüfung der Versicherungswerte. Eine Unterversicherung kann auch bei einem kleineren Schadenereignis zu prozentualer Leistungskürzung führen.

In den kantonalen obligatorischen Versicherungen sind in der Regel lediglich Feuer- und Elementarschäden versichert. Viele Hauseigentümer schliessen deshalb zusätzlich eine private Gebäudeversicherung für auswählbare Risiken wie Wasser, Erdbeben, Bruch, Einbruch, Vandalismus etc. ab. Weiter können in der Zusatzversicherung auch spezifische Gegenstände wie gebäudetechnische Anlagen, Solaranlagen oder die Umgebung versichert werden. Dabei entspricht die Versicherungssumme der Privatversicherung in der Regel derjenigen der Gebäudeversicherung.
 

Erstmals seit 2001 passte die Gebäudeversicherung des Kantons Bern Ihren Baukostenindex per 1. Januar 2023 von 194 auf 214 Punkte an (rund plus 11 %) und damit auch die entsprechenden Gebäudeversicherungssummen. Der Index der Solothurnischen Gebäudeversicherung wird jährlich angepasst und beträgt gegenüber 2022 rund plus 9%. In Zürich beträgt die Anpassung gegenüber dem Vorjahr ebenfalls rund plus 10%.

Infolge dieser Indexanpassungen lohnt es sich, mit der privaten Gebäudeversicherung die Angleichung der Versicherungssumme zu besprechen. Ansonsten riskiert man im Schadenfall eine prozentuale Leistungskürzung. Einzelne Privatversicherungsanbieter haben ihre Versicherungssummen ebenfalls indexiert. Bei diesen Versicherungen erübrigt sich eine aktive Anpassung seitens Versicherungsnehmer.

Falls Sie unsicher sind, ob Ihre Versicherungssumme auch dem effektiven Gebäudewert entspricht, kontaktieren Sie unsere Experten der Immobilienbewertung. Diese stehen Ihnen gerne für Beratung, Empfehlung oder auch eine ganzheitliche Bewertung kompetent mit Ihrem Wissen zur Verfügung.

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Autorin:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch

Für viele Mieter, Vermieter aber auch Verwaltungen, stellt sich immer wieder die Frage, welche Kosten gehören denn überhaupt zu den Nebenkosten. Grundsätzlich gilt: Nebenkosten sind Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, Hauswartung, Allgemeinstrom, - weitere Auflistungen s. unten).
 

Nur im Mietvertrag erwähnte Nebenkosten dürfen auch effektiv verrechnet werden. Sind keine Nebenkosten aufgeführt, so sind diese im Mietzins inbegriffen.

Je nach Mietvertrag unterscheidet der Vermieter zwischen folgende Zahlungen:

-       Akonto

-       Pauschal

-       Inklusive
 

Akontozahlungen:

Der Mieter bezahlt jeden Monat einen, im Mietvertrag vereinbarten Betrag, im Voraus. Der Vermieter ist verpflichtet jährlich eine Heiz-/Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Sollten die Akontozahlungen kleiner sein als die effektiven Kosten, so muss der Mieter einen Restbetrag nachzahlen. Zu viel bezahlte Akontobeiträge werden zurückerstattet.
 

Pauschalzahlung:

Der Mieter bezahlt einen Pauschalbetrag und erhält keine Jahresabrechnung.

Inklusive Nebenkosten:

Nebenkosten die im Mietvertrag nicht explizit aufgeführt werden, sind im Mietzins enthalten.

Zulässige Heiz-/Nebenkosten gemäss Art. 257b OR:
 

Heizkosten:

-       Kosten für Brennstoff (Öl, Gas oder andere Energie wie zum Beispiel Fernwärme)

-       Strom für Pumpen und Brenner

-       Periodischer Brennerservice, Tankrevision, Kaminfeger

-       Bedienung Heizanlage, Ablesung Wärmezähler

-       Oeltankrevision

-       Boilerservice / Rückstellungen für Boilerservice

-       Andere Serviceabonnemente für den Betrieb der Heizanlage

-       Warmwasser/Warmwasseraufbereitung

-       Ablesekosten bei Mieterwechsel

-       Verwaltungshonorar für Erstellung der Heizkostenabrechnung

Nebenkosten:

-       Wasser/Abwasser (Verbrauchsgebühr)

-       Kehrichtgebühr

-       Grünabfuhr

-       Hauswartskosten (Reinigung im und ums Haus, Sozialabgaben und Versicherungen, Ersatz Glühlampen, Ölen von Schlössern (kleinere Arbeiten)

-       Ferienaushilfe

-       Lohn bei Krankheit/Unfall

-       Benzin Rasenmäher

-       Liftkosten

-       TV-Gebühren

-       Allgemeinstrom

-       Serviceabonnemente für Waschmaschine / Tumbler / Secomat

-       Gartenpflege

-       Schneeräumung

-       Service-Abo

-       Verwaltungskosten

-       Versicherungen 

Bereits seit Monaten steigen die Preise für Gas , Öl und weiteren Rohstoffen wie Holz (Pellets) kontinuierlich an. Gründ dafür gibt es viele, unter anderem der Ukraine-Konflikt und die damit verbundene Unsicherheit der Handelsbeziehung mit Russland.

Was kann das nun für die kommenden Nebenkostenabrechnungen heissen?

Wir rechnen damit, dass demzufolge die Heiz-/Nebenkosten für die laufende und für die nächsten Heizperioden massiv ansteigen werden. Ratgeber prognostizieren Mehrkosten von 20-30%.

Damit die Mieter nicht von einer extrem hohen Nachzahlung überrascht werden, empfehlen wir Ihnen, die Akontobeträge für die Heiz-/Nebenkostenabrechnung freiwillig zu erhöhen oder private Rückstellungen zu bilden.

Benötigen Sie weitere Informationen zu den Heiz-/Nebenkosten, oder zu den steigenden Energiepreisen? Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir sind gerne für Sie da!

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Autorin:
Aleksandra Kostic, aleksandra.kostic@reoplan.ch

Anhand des durchschnittlichen Zinssatzes aller Hypotheken in der Schweiz wird der Referenzzinssatz festgelegt. Dieser Referenzzinssatz steht im Zusammenhang mit den Mietzinsen für Wohnungen. Seit 2008 ist dieser Zinssatz stetig gesunken – nun stehen wir vor einer Erhöhung – was bedeutet das für bestehende Mietverhältnisse?

Der Referenzzinssatz basiert auf dem durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz. Dieser Zinssatz wird quartalsweise überprüft und festgelegt. Seit 03.03.2020 liegt der Referenzzinssatz bei 1.25%. Experten zufolge wird sich dieser Satz jedoch in den nächsten Monaten erhöhen. Sobald sich nämlich der durchschnittliche Zinssatz auf über 1.37% befindet, wird der Referenzzinssatz auf 1.50% erhöht. Da sämtliche Mietzinse für Wohnungen an diesen Zinssatz gekoppelt sind, stellt sich nun die Frage, was mit dem Mietzins von einem bestehenden Mietverhältnis geschieht.
 

Die Vermieter haben nach der Erhöhung des Referenzzinssatzes die Möglichkeit, den Nettomietzins anzupassen. Mit einer solchen Anpassung werden auch die Mietzinsbasen «Teuerung» (Landesindex; misst die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen) und «Kostensteigerung» berücksichtigt.
Mietzinsanpassungen für Wohnungen müssen jeweils mittels amtlichem Formular inklusive Begründung/Berechnung per Einschreiben den Mietern zugestellt werden. Ohne dieses Formular können Vermieter keine Anpassung des Mietzinses vornehmen. Eine Anpassung ist zudem erst auf den nächst möglichen Kündigungstermin möglich.
 

Wie wird ein neuer Nettomietzins auf Grund der Erhöhung des Referenzzinssatzes berechnet? Wir zeigen Ihnen dies anhand des untenstehenden Beispiels:
 

Ausgangslage:                   

Mietbeginn 01.04.2021 // Nettomietzins CHF 1'500.00 // Referenzzinssatz 1.25% // Indexnummer Basis 2020 11.2020 100.60 Punkt // Kostensteigerung pro Jahr 0.50%, letzter Ausgleich 03.2021
 

Neu:

Referenzzinssatz 1.50%

Teuerung Indexnummer Basis 2020 01.2023 105.00 Punkt

Kostensteigerung ausgleichen bis 05.2023

Referenzzinssatz:              
Wenn sich der Referenzzinssatz im Mietverhältnis unter 5% befindet, kann pro 0.25 Erhöhung des Satzes 3% auf den Nettomietzins geschlagen werden.

                                               1.25% auf 1.5% --> 0.25 Anpassung = 3% Veränderung

                                              (1'500 * 3) / 100 = CHF 45.00

Teuerung:                            
Formel für die Teuerung: (neuer Index – alter Index) * 40 /  alter Index

(105.00 - 100.60) * 40 / 100.60 = 1.75% Veränderung

                                               (1'500 / 100) * 1.75 = CHF 26.25

Kostensteigerung:     12 Monate = 0.5% Erhöhung

                                               März 2021 bis Mai 2023 = 27 Monate

                                              (0.5 / 12) * 27 = 1.12% Veränderung

                                              (1'500 / 100) * 1.12 = CHF 16.80

Nettomietzinserhöhung:    45.00 + 26.25 + 16.80 = CHF 88.05

Wie Sie unserem Beispiel entnehmen können, lohnt es sich bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes eine Mietzinsanpassung vorzunehmen. Im Gegenzug dürfen die Mieter eine Mietzinsanpassung fordern, wenn der Referenzzinssatz sinkt.

Die reoplan ist ein erfahrener Partner für die Bewirtschaftung von Liegenschaften und bietet auch weiterführende Arbeiten wie Verkauf, Bewertung oder Baubetreuung an.

Erfahren Sie mehr zu den Dienstleistungen der reoplan Immobilien AG.

Besitzen Sie eine oder mehrere Mietwohnungen, welche nicht bereits von uns verwaltet werden? Gerne übernehmen wir für Sie eine allfällige künftige Mietzinsanpassung oder auch weitere Verwaltungstätigkeiten. Zögern Sie nicht, uns unter unserer Hauptnummer 033 224 01 50 oder per E-Mail immobilien@reoplan.ch zu kontaktieren.
 

Ihre reoplan Immobilien AG 

Autorin:
Larissa Linder, larissa.linder@reoplan.ch

Die reoplan Immobilien AG erstellt einmal im Jahr einen Liegenschaftsabschluss für den Eigentümer. Meist wird als Stichtag der 31.12. gewählt, der Stichtag kann aber frei gewählt werden.
 

Der Liegenschaftsabschluss enthält nebst Bilanz und Erfolgsrechnung auch das Kontodetail der Unterhaltskonti, den Kreditor- und Saldonachweis sowie einen Jahres-Mieterspiegel. Wünscht der Eigentümer weitere Details, so gehen wir gerne individuell auf die Wünsche der Eigentümer ein.
 

Im Liegenschaftsabschluss sind alle Liegenschaftskosten, d.h. alle Unterhaltsarbeiten in und um die Liegenschaft, Versicherungspolicen, Liegenschaftssteuer sowie allfällige Hypothekarzinse oder Baurechtszinse berücksichtigt. Kosten, welche zu Lasten der Heiz-/Nebenkostenabrechnungen gehen, werden in der Bilanz den Akontozahlungen gegenübergestellt und tangieren die Erfolgsrechnung nicht. Lediglich bei Pauschalen werden diese Kosten im Aufwand gebucht. Private Kosten, wie beispielsweise ein neuer Schrank in den privaten Wohnräumen oder die Stromkosten des Eigentümers, dürfen der Abrechnung nicht belastet werden.
 

Der Liegenschaftsabschluss ist die Grundlage fürs Ausfüllen der Steuererklärung. Beim Ausfüllen der Steuererklärung gilt folgendes zu beachten (gem. StG, Art. 36):

Im Kanton Bern werden im Formular Nr. 7 die Liegenschaftskosten deklariert. Hier gilt zu beachten, dass nur werterhaltende Kosten deklariert werden dürfen. Wurde die Liegenschaft saniert und dadurch ein Mehrwert der Liegenschaft erzielt, so dürfen die wertvermehrenden Kosten nicht als Unterhaltskosten deklariert werden. Der Mehrwert kann später bei einem Verkauf der Liegenschaft der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten in Abzug gebracht werden.
 

Ausserdem muss jährlich berechnet werden, ob besser der Pauschalabzug geltend gemacht wird oder ob die effektiven Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden.

Nebst dem Pauschalabzug können die Liegenschaftssteuern und bezahlte Baurechtszinse geltend gemacht werden.

Effektive Unterhaltskosten

Sofern nicht der Pauschalabzug geltend gemacht wird, dürfen die untenstehenden Kosten deklariert werden:

Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsabschluss? Gerne sind wir für Sie da.

Autorin:
Daniela Ziegler, daniela.ziegler@reoplan.ch

Der Gedanke in absehbarer Zeit, möglicherweise zeitweise ohne Strom auskommen zu müssen, bewegt so manchen Hauseigentümer zur Überlegung der Anschaffung einer Photovoltaikanlage. Zweifelsfrei positiv ist sicherlich der Beitrag zur Energiewende, welchen man leistet: Strom aus der Sonne ist grün und schützt damit das Klima. Aber ist es auch in Bezug auf «Selbstversorgung» und «Wirtschaftlichkeit» interessant?
 

Mit einer Photovoltaikanlage ohne Speicher kann der Eigenverbrauch in der Regel bereits zu ca. 30-40 % mit eigenem Solarstrom abgedeckt werden. Durch die Anpassung der Stromnutzung an das Sonnenangebot gibt es gewisse Steigerungsmöglichkeiten. Beispielsweise kann ein Smart-Home die bereits beladene Waschmaschine mittags starten und berücksichtigt dabei Wetterprognosen und weitere Strombedarfe.
 

Autarkiestufe zwei beginnt mit dem Speichern von Energie. Mit einem richtig dimensionierten Stromspeicher werden 60-80 % des Jahresbedarfs selbst verbraucht. Der Haushalt wird praktisch unabhängig vom Elektrizitätswerk (autark). Problematisch ist, dass die aktuellen Speicher-Batterien immer noch relativ teuer und in der Leistung nicht 100 % überzeugend sind. Verschiedene neuartige Batteriesysteme, die mehr Leistung bzw. günstigere Kosten versprechen, befinden sich immer noch im Entwicklungsstadium. Experten rechnen mit einem „Generationenwechsel“ frühestens in 8 Jahren.
 

Sollte der Strompreis für die nächsten 20 Jahre gleich hoch bleiben, rechnet sich ein Stromspeicher zurzeit deshalb nicht. Wichtiger ist der Aspekt, etwas zur Energiewende beigetragen zu haben. Berücksichtigt man aber die jüngste Entwicklung und Ankündigung der Strompreiserhöhungen, könnte der Stromspeicher auch finanziell bald eine interessante Investition darstellen.
 

Bei den finanziellen Aspekten muss zwischen der Erstinvestition und den neuen zusätzlichen wiederkehrenden Kosten differenziert werden. Dabei sind auch die steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen, welche je nach Kanton unterschiedlich ausfallen. Bei bestehenden Gebäuden kann die Nettoinvestition (Anlage abzüglich Einmalvergütung) steuerlich zu 100 % wie Unterhalt geltend gemacht werden. Dies gilt mit Ausnahme von Luzern schweizweit. Ebenfalls Reparaturen, Renovationen und Ersatzinvestitionen können zum Abzug gebracht werden.
 

Besitzt man eine Aufdachanlage, gilt diese als bewegliches Vermögen und ist in der Steuererklärung separat als übriges Vermögen mit dem Anschaffungswert anzugeben. Der Steuerwert beträgt konstant 20 % des Anschaffungswertes. Weiter wird die Einspeisevergütung als übriges Einkommen versteuert.
 

In 9 von 26 Kantonen, darunter auch Bern, Solothurn und Zürich gilt das Bruttoprinzip. Das heisst: kürzt der Netzbetreiber die Einspeisevergütung um die Kosten für den Bezug der eigenen Energie ist als steuerbares Einkommen die ungekürzte Einspeisevergütung zu deklarieren und nicht nur die Nettozahlung des Netzbetreibers.
 

Für Bern besteht jedoch Hoffnung am Horizont: Laut der laufenden Steuergesetzrevision 2024 soll künftig das «Nettoprinzip» angewendet werden. Wird die Revision im 2023 so beschlossen, würde die Anpassung vom Brutto- zum Nettoprinzip im Kanton Bern per Steuerjahr 2024 in Kraft treten. Diese Änderung würde die Anschaffung einer Photovoltaikanlage gegenüber heute weiter begünstigen.

Tabelle: finanzielle Aspekte Photovoltaikanlage

Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit der Investition in eine eigene Photovoltaikanlage? Gerne unterstützen wir Sie in diesem Prozess.

Autorin:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch

Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft regelt alle relevanten Punkte und Bedingungen für den Abschluss des Geschäfts. Das Gesetz misst Grundstückgeschäften eine besondere Bedeutung zu. In Art. 216 OR stellt es deshalb strenge Formvorschriften auf, welche zwingend eingehalten werden müssen. Ein mündlicher oder handschriftlicher Immobilien-Kaufvertrag ist deshalb ungültig. Ein Kaufvertrag sowie auch ein Vertrag über die Errichtung eines Vorkaufsrechtes oder eines Kaufrechtes müssen öffentlich beurkundet werden, das heisst, sie sind von einem Notar zu beurkunden.

Durch die öffentliche Beurkundung soll sichergestellt werden, dass ein Grundstückhandel nicht voreilig getätigt wird. Ebenfalls wird eine inhaltliche Klarheit erreicht. Da der Kauf/Verkauf danach im Grundbuch eingetragen wird, stellt die notarielle Beurkundung eine inhaltliche Sicherheit dar, dass nur solche Sachverhalte im Grundbuch eingetragen werden, die auch wirklich stimmen.

Zwingend öffentlich zu beurkunden sind lediglich die Parteien, der Kaufgegenstand sowie der Kaufpreis. Sämtliche weiteren Punkte werden üblicherweise im selben Vertrag aufgeführt, sind jedoch nicht von Gesetzes wegen zwingend vorgeschrieben. Achten Sie darauf, dass zumindest folgende Punkte dennoch im Kaufvertrag geregelt, bzw. aufgeführt werden:

Aufgesetzt wird der Kaufvertrag in der Regel direkt durch den Notar. Dieser legt den Vertragsentwurf zuerst beiden Parteien zur Überprüfung und Ergänzung vor. Sind einzelne Punkte falsch formuliert oder vergessen gegangen, sollten Sie diese bereits vor der öffentlichen Beurkundung bereinigen lassen.

Anlässlich der öffentlichen Beurkundung sind Verkäufer, Käufer sowie der Notar anwesend. Der Notar geht den Vertrag mit beiden Parteien Schritt für Schritt noch einmal durch, klärt Unklarheiten und nimmt allfällige Änderungen vor. Sobald sich die Parteien einig sind, wird der Vertrag vor den Augen des Notars unterschrieben und anschliessend von diesem beurkundet.

Die Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrags stellt das sogenannte "Verpflichtungsgeschäft" dar. Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück gemäss den Bestimmungen des Kaufvertrags zu erwerben und dem Verkäufer den entsprechenden Kaufpreis zu bezahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich seinerseits, das Grundstück gemäss den Bestimmungen im Kaufvertrag zu verkaufen und dem Käufer das Eigentum daran zu verschaffen. Jede Partei erhält durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages entsprechende obligatorische Ansprüche auf Durchsetzung ihrer Rechte.

Das Eigentum geht jedoch erst mit dem Vollzug, dem sogenannten "Verfügungsgeschäft" über, d. h. mit Eintragung im Tagesregister des Grundbuchs. Das Tagesregister ist ein zeitlich chronologisches Buch. Der effektive Eintrag im Grundbuch erfolgt dann, je nach administrativem Aufwand, in der Regel, erst einige Wochen später.

Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Gerne helfen wir Ihnen weiter.

Autorin:
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Was bringt mir die Mithilfe an einer Finanzierung der Grundinstallation zur Aufladung von Elektroautos im Mit- oder Stockwerkeigentum? Die Frage hat sich vermutlich schon der eine oder andere Besitzer eines Einstellhallenplatzes gestellt, vor allem wenn die Absicht in nächster Zeit ein Elektrofahrzeug anzuschaffen, nicht vorhanden ist.
 

Bereits die Tatsache, dass nach derzeitiger mehrheitlicher Meinung die Investition in Ladestationen als nützliche, bauliche Massnahme gilt und daher nur ein qualifiziertes Mehr der Eigentümerversammlung nach Art. 647d ZGB notwendig ist, spricht für das vorhandene Bedürfnis einer Lademöglichkeit seitens Eigentümer (svit, 2021).

Unser Tipp:

Sobald Ihr Parkplatz mit der Grundinstallation für die Erweiterung mit einer Ladestation (Wallbox) ausgerüstet ist, haben Sie durchaus die Möglichkeit, die investierten Kosten auf Ihren Mieter abzuwälzen. In der Praxis sind uns zusätzliche Mietzinseinnahmen von bis zu CHF 50.00 pro Monat bekannt. Der Parkplatz mit einer Lademöglichkeit bietet einen Mehrwert.

Zögern Sie nicht, sich rechtzeitig um die Planung einer E-Ladeinfrastruktur zu kümmern oder den Initianten aus der Mit-/Stockwerkeigentümergemeinschaft die Unterstützung anzubieten. Ein Aufschieben des Themas lohnt sich nicht, da die Gemeinschaft früher oder später mit der Mehrheit die Zustimmung für die Grundausrüstung erreichen wird. Die Gemeinschaft hat sich dabei auf ein einheitliches Modell einer Ladestation zu einigen, damit die Ladestationen untereinander korrespondieren können und somit die Ladeleistung verteilt wird (svit, 2021). Jeder Einstellhallenbesitzer, der vor einer einheitlichen Lösung auf eigene Kosten eine Ladestation gekauft hat, hat die Investition sozusagen doppelt getätigt.

Deshalb lautet unsere Empfehlung: Nutzen Sie die nächste bevorstehende Eigentümerversammlung für die Beschlussfassung, damit ein Aufschieben des Traktandums um ein weiteres Jahr vermieden werden kann.
 

Haben Sie für Ihre Liegenschaft keine professionelle Verwaltung, die Sie bei besonderen Themen unterstützt? Wir sind Ihre Ansprechsperson in allen Immobilien-Fragen. Lernen Sie hier unser umfassendes Dienstleistungsangebot kennen.
 

Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Wir sind gerne für Sie da.

Autorin:
Jacqueline von Siebenthal, jacqueline.vonsiebenthal@reoplan.ch

Die Immobilienbranche ist ständig in Bewegung. Das Fachwissen muss immer wieder aufgefrischt werden, damit ein aktuelles und sicheres Knowhow vorhanden ist. Das Mietrecht ist sehr komplex aufgebaut, neue Gerichtsentscheide bringen Änderungen und Erkenntnisse für die Zukunft. Eine gute Bewirtschaftung der Liegenschaft lässt sich durch langjährige Erfahrungen prägen und hilft bereits in der Wiedervermietung:

Wie Sie sehen, nimmt auch bereits eine gute und erfolgreiche Vermietung viel Zeit in Anspruch. Zudem können bereits mit kleinen Aufmerksamkeiten des Fachmanns Unklarheiten vermieden werden. Der Fachspezialist kümmert sich zudem um Rechtsfragen und übernimmt bei allfälligen Streitigkeiten die notwendigen Arbeiten sowie Verhandlungen. Während dessen können Sie sich beruhigt anderen wichtigen Geschäften oder Ihrer wertvollen Freizeit widmen.

Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien? Sprechen Sie mit uns. Wir sind gerne für Sie da.

Autorin:
Larissa Linder, larissa.linder@reoplan.ch

In den letzten acht Jahren haben sich die Preise für Wohnungen in Tourismusgemeinden nur gering verändert. Der Grund dafür ist vorwiegend die abwartende Haltung von Kaufinteressenten. Weil die Umsetzung der Lex Weber (Zweitwohnungsgesetz) lange unklar war und wegen den stark vermehrten Neubauten wollten viele nicht in Zweitwohnungen investieren, da es riskant schien. Ausserdem kamen Online-Portale zur Buchung und Vermietung von Unterkünften wie beispielsweise Airbnb auf, welche das schnelle Mieten von Ferienwohnungen zuliess.
 

Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Zweitwohnungen aber stark angestiegen. Dies lässt sich einerseits an den steigenden Preisen erkennen und andererseits an der Entwicklung der Suchabonnements in touristischen Gebieten. In den letzten beiden Jahren gab es einen Preiszuwachs von 8.1% pro Jahr. Die höchsten Preise für Zweitwohnungen erlangte Graubünden, Wallis und das Berner Oberland. Vor allem die Regionen Oberengadin, Verbier, Zermatt und Gstaad sind besonders gefragt. Das Bedürfnis einer Zweitwohnung stammt nicht nur aus dem Inland, sondern auch die ausländischen Anfragen haben sich gehäuft. Ein Grund für die steigende Anfrage sind die tiefen Hypothekarzinsen einer Fremdfinanzierung durch die Bank. Weiter trägt auch das höhere Vermögen und die Ersparnisse dazu bei. Kaum zu glauben, aber bei einigen Schweizern hat sich die finanzielle Situation seit der Pandemie sogar verbessert, da sie staatliche Unterstützung erhielten oder einfach weniger Geld ausgegeben haben. Dadurch konnte mehr gespart werden. Auch Lex Weber spielt hier eine Rolle. Von da an, als viele Neubaubewilligungen für Zweitwohnungen nicht mehr gestattet wurden, ist die Wohnungserbauung eingebrochen. Deshalb ist das Angebot gegenüber der Nachfrage viel zu tief. Ein weiterer Grund ist auch das Homeoffice. Schweizer wünschen sich mehr Homeofficetage, die nicht zwingend im Hauptwohnsitz stattfinden müssen.
 

Im Jahr 2022 wird die Nachfrage wohl immer noch gleichbleiben. Die Preise werden aber weiterhin ansteigen, da sich das Angebot nicht stark vermehren wird. Solch markante Erhöhungen wie in den letzten beiden Jahren wird es aber nicht mehr geben. Die Preisentwicklung in einer Region ist abhängig vom Klima sowie auch der Umgebung, also zum Beispiel Aussicht, Verkehrs- und Busanschluss, Gastronomie und Lärmemissionen. 

Sind Sie auf der Suche nach einer Zweitwohnung? Sprachen Sie mit uns. Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrer Suche.

Hier finden Sie alle aktuellen Mietobjekte sowie unsere Verkaufsobjekte. Falls Sie Ihre Wunschimmobilie nicht gefunden haben, dann registrieren Sie sich mit einem Suchauftrag bei uns.

Autorin:
Sina Schneeberger, sina.schneeberger@reoplan.ch

Mein Name ist Priyankan Rajendram, ich bin 16 Jahre alt und komme aus Uetendorf. In meiner Freizeit mache ich gerne Sport und spiele Fussball beim FC Rot-Schwarz.
 

In der 9. Klasse habe ich mich entschieden eine Lehre als Kaufmann zu absolvieren. Obwohl ich mehrere Lehrstellenzusagen hatte, habe ich mich für die reoplan Immobilien AG entschieden. Die drei Schnuppertage haben mich sehr beeindruckt und überzeugt. Am besten hat mir die Arbeit am PC, mit den Mietern und Handwerker gefallen. Die Mitarbeiter sind auch sehr nett und haben mir die Aufgaben verständlich erklärt.
 

Am 2. August 2021 war es soweit und ich habe bei der reoplan Immobilien AG meine Lehre als Kaufmann begonnen. Zuerst musste ich mich an die Arbeitszeiten gewöhnen, schliesslich habe ich nicht mehr so viel Freizeit wie in der Schulzeit. Doch die abwechslungsreiche Arbeit wie zum Beispiel die Post-, Mieterdossier- und Kreditorenverarbeitung verkürzen mir die Arbeitstage sehr.
 

Im ersten Lehrjahr bin ich montags bis mittwochs im Büro und am Donnerstag und Freitag besuche ich die Wirtschaftsschule in Thun. Zusätzlich zur KV-Schule besuche ich den überbetrieblichen Kurs (ÜK). Im ÜK wird uns das branchenspezifische Wissen vermittelt. Meine Ausbildung dauert drei Jahre. Während diesen drei Jahren sammelt man sehr viele Erfahrungen und Kenntnisse über die Treuhand- und Immobilienbranche.

Autor:
Priyankan Rajendram, priyankan.rajendram@reoplan.ch

Die Preise für Wohnimmobilien kennen in der Schweiz aktuell nur eine Richtung. Nach oben. Doch auch schon vor der Coronavirus-Pandemie haben sich Wohnimmobilien verteuert. In diesem Umfeld erstaunt es kaum, wenn Immobilienbesitzer über einen allfälligen Verkauf nachdenken. Geht es Ihnen auch ab und an so? Und möchten Sie wissen, wie ein Immobilien-Verkauf durch die reoplan abläuft? Wir zeigen es Ihnen gerne auf.
 

Sie haben sich zu einem Verkauf Ihrer Immobilie entschieden und wollen diesen mit der Unterstützung der reoplan abwickeln? Das ist wohlgereifter Entscheid und eine vorzügliche Wahl. Nach der Auftragserteilung an die reoplan wird die zu verkaufende Immobilie einer seriösen Verkehrswertschätzung unterzogen. Unsere Immobilienbewerterinnen mit einem eidgenössischen Fachausweis sind darin ausgewiesene Expertinnen und kennen den Markt wie ihre Westentasche. Auf dieser präzisen Schätzung basiert der im Anschluss gemeinsam festgesetzte Kaufpreis. Damit ist ein erster grosser Schritt hin zum Verkauf Ihrer Immobilie getan.
 

Im Anschluss daran erstellen wir ein umfangreiches Verkaufsdossier. Basisdaten werden zusammengetragen, Texte verfasst und Fotos bearbeitet. Das Resultat zeigt die zu verkaufende Immobilie im besten Licht, ohne dabei zu blenden.
 

Die reoplan pflegt einen umfangreichen Interessentenpool. Diese Personen haben auf der Website der reoplan einen Suchauftrag für Immobilien eingerichtet und werden bei einem passenden Verkaufsobjekt vorab informiert. Gut möglich, dass sich in diesem Personenkreis schon die potentielle Käuferschaft findet. Das Inserat wird zudem auf immoscout24.ch und reoplan.ch publiziert. Fallweise kommen zusätzliche Werbeformate wie beispielsweise Zeitungsinserate oder Social Media zum Einsatz.
 

Ihre Immobilie stösst nicht überraschend auf reges Interesse. Dazu tragen der marktgerechte Verkaufspreis sowie das umfangreiche Verkaufsdossier bei. Nun gilt es die Anfragen entgegenzunehmen, Besichtigungen zu koordinieren und durchzuführen. Dabei zeigen Mitarbeitende der reoplan der potentiellen Käuferschaft die Immobilie und beantworten allfällige Fragen. Nach den Besichtigungen melden sich diejenigen Personen bei der reoplan, die Ihre Immobilie kaufen möchte. Die reoplan prüft die potentielle Käuferschaft und im Anschluss entscheiden Sie, an wen Sie Ihre Immobilie schliesslich verkaufen. Gleichzeitig mit der Unterzeichnung einer Kaufabsichtserklärung hinterlegt die Käuferschaft die vereinbarte Anzahlung. 
 

Nun ist der Verkauf fast abgeschlossen. Die reoplan prüft den Kaufvertrag gründlich und vertritt Ihre Interessen gegenüber dem Notar. Schliesslich kommt es zur Verurkundung und der Verkauf Ihrer Immobilie ist notariell beglaubigt. Im Anschluss daran wird der Kaufpreis bezahlt, der Notar veranlasst die Umschreibung des Grundbuches und die reoplan übergibt die verkaufte Immobilie den neuen Besitzern.
 

Der Verkauf einer Immobilie ist aufwändig und komplex. Aber nicht nur darum lohnt sich eine Zusammenarbeit mit der reoplan. Die Verkäuferschaft minimiert ihren Aufwand und üblicherweise wird die Immobilie durch die reoplan zu einem höheren Preis verkauft, als dies private Verkäufer tun. Sie profitieren zusätzlich von unserer ausgewiesenen Expertise in allen Steuer-Fragen. Sie können sich beispielsweise darauf verlassen, dass wir Fragen zur Grundstückgewinnsteuer umsichtig und seriös abklären. So sparen Sie als Verkäufer:in schnell mehrere tausend Franken.
 

Möchten Sie mehr wissen zum Thema Immobilien-Verkauf? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Wir sind gerne für Sie da.

Linksammlung

Autorinnen:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Gemäss dem schweizerischen Wohnimmobilienindex stiegen die Preise für Wohneigentum im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 2.2% an. Verglichen mit dem Vorjahresquartal liegt er sogar um 4.7% höher.

Einfamilienhäuser verteuerten sich im Vergleich zu Eigentumswohnungen stärker. In sämtlichen Arten von Gemeinden legten sowohl Einfamilienhäuser wie auch Eigentumswohnungen verglichen mit dem Vorquartal landesweit zu. Bei Einfamilienhäuser um 2.6% und bei Eigentumswohnungen um 1.8%. Was besonders ausgeprägt war, ist der Anstieg von Einfamilienhäusern in ländlichen Gemeinden, nämlich mit einem Plus von 4.6%.

Die Preise für Eigentumswohnungen hingegen stiegen in den intermediären Gemeinden am stärksten, nämlich um 2.9%. Intermediäre Gemeinden sind Gemeinden mit mittlerer und hoher Dichte im periurbanen Raum sowie ländliche Regionalzentren.
 

Es kann also gesagt werden, dass der Schweizer Immobilienmarkt weiter anzieht.

Haben Sie Fragen zur Preisentwicklung von Immobilien? Wir stehen Ihnen für Auskünfte gerne zur Verfügung.

Autor:
Stefan Kissling, stefan.kissling@reoplan.ch

Bei fast jedem Grundstückverkauf fällt ein Reingewinn an, den der Verkäufer versteuern muss. Die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Je länger ihm das Grundstück gehörte, desto geringer ist die Steuerbelastung. Verhältnismässig am meisten bezahlen diejenigen, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen. Dabei gilt ein im Erbe erhaltenes Grundstück nicht als Kauf.
 

Die Grundstückgewinnsteuer stellt eine Sonderveranlagung dar. Wenn eine natürliche Person ein Grundstück aus ihrem Privatvermögen verkauft, geht ein Anteil am Reingewinn an den Kanton und die Gemeinde. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem resp. in der das Grundstück sich befindet.
 

Grosses Einsparungspotential richtig nutzen

Die aktuell und anhaltend hohen Immobilienpreise verlocken schon mal zum Verkauf der eigenen Liegenschaft. Dabei dürfte manch einen jedoch die zu erwartende Grundstückgewinnsteuer interessieren. In einige Kantonen, darunter auch im Kanton Bern, steht für diese Frage ein relativ einfaches Berechnungstool zur Verfügung.

Link Berechnungstool Kanton Bern

 
Kurz zusammengefasst, wird der Grundstückgewinn berechnet indem vom Verkaufspreis die Anlagekosten in Abzug gebracht werden und dieser Rohgewinn dann prozentual je nach Besitzdauer bis zu 70 % reduziert oder bei sehr kurzer Besitzes Dauer (bis 5 Jahre) auch um bis zu 70 % erhöht wird. Der resultierende Gewinn wird dann als Sonderveranlagung ausserhalb der ordentlichen Steuererklärung versteuert.
 

Da es aufgrund der stark angestiegenen Immobilienpreise zum Teil um sehr grosse Gewinne geht, sind auch die entsprechenden Steuersummen zum Teil enorm und deshalb das Einsparungspotential beim Ausschöpfen der Abzugsmöglichkeiten elementar gross. Schnell einmal sind es mehrere tausend Franken, die eingespart werden können, wenn die unterschiedlichen Möglichkeiten von effektiven und pauschalen Abzügen in Bezug auf Erwerbspreis, Auslagen und wertvermehrende Aufwendungen, verglichen, überprüft und richtig abgezogen werden.
 

Umso wichtiger, dass Sie beim Ausfüllen der Sonderveranlagung die Abzugsmöglichkeiten kennen. Hier hilft zum Teil die ebenfalls online abrufbare Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung oder der Gang zum Experten.

Wenn Ihnen die Zeit oder das notwendige Fachwissen für eine Berechnung der Grundstückgewinnsteuer fehlt, stehen Ihnen die Immobilien- und Steuerexperten der reoplan Gruppe gerne zur Seite.
Wir beraten Sie persönlich und prüfen, ob alle Abzugsmöglichkeiten berücksichtigt wurden und ob vor einem allfälligen Verkauf die Steuersituation optimiert werden kann.

Autorin:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch

Bezahlt ein Mieter seinen Mietzins nicht beziehungsweise kommt seiner Mietzinszahlungspflicht nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. Bei einer ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsverzug ist es wichtig, streng nach Vorschriften vorzugehen und ein Augenmerk auf die Fristen zu legen.

Zahlungspflicht des Mieters

Gemäss Obligationenrecht muss der Mieter den Mietzins und allfällige Heiz- und Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ender der Mietdauer bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Sollte der Mieter nicht termingerecht zahlen, so befindet er sich mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR). Der Vermieter kann den Mieter danach sofort betreiben.

Um eine Kündigung korrekt auszusprechen, muss er verschieden Formalitäten beachten. Eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR wegen Zahlungsverzuges muss also akribisch und korrekt ausgeführt werden, ansonsten der Vermieter riskiert, dass die Kündigung unwirksam, anfechtbar oder formungültig ist.

Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung (Art. 257d Abs. 1 OR)

Ist ein Mieter mit der Mietzinszahlung in Verzug, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm darin Androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird (Art. 257d Abs. 1 OR). Hierzu ist folgendes zu beachten:
 

Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR
Nach Ablauf der Zahlungsfrist kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Aus Beweisgründen empfiehlt es sich auch hier, die Kündigung mit eingeschriebener Post zuzustellen. Bei Ehegatten oder eingetragenen Partnerschaften muss auch die Kündigung separat erfolgen. Die Kündigung muss stichwortartig begründet sein, damit dem Mieter klar ist, dass das Mietverhältnis infolge Zahlungsverzug vorzeitig aufgelöst wird. Bei der Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie (die Kündigung gilt als zugestellt, wenn die Abholeinladung im Briefkasten oder im Postfach deponiert wird).

Ungültigkeit und Anfechtbarkeit der Kündigung

Eine ausserordentliche Kündigung kann aus den folgenden Gründen fehlerhaft sein:

-        Verletzung von Formvorschriften = formungültig
a)     Die Kündigung erfolgt nicht auf dem amtlich genehmigten Formular

b)     Die Kündigung wird bei einer Familienwohnung nicht mit separater Post an beide Ehegatten versandt.

-        Inhaltliche Fehler = unwirksam
a)     Die Zahlungsaufforderung enthielt keine Kündigungsandrohung

b)     Die Kündigung wurde vor Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen

c)      Die Mietpartei bezahlte den ausstehenden Betrag innert Frist

d)     Der Mietzins ist nicht fällig

Ab Empfang der Kündigung kann der Mieter innert 30 Tagen die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsstelle anfechten.

Fazit

Dem Vermieter steht von Gesetzes wegen das Recht zu, einem zahlungsunwilligen Mieter die ausserordentliche Kündigung auszusprechen. Wie erwähnt sind dabei jedoch strenge Formvorschriften zu beachten, weshalb ein Beizug einer Fachperson durchaus Sinn macht. Es empfiehlt sich also bereits bei der Suche eines neuen Mieters, die Bonität zu prüfen und die nötigen Referenzen einzuholen.

Haben Sie Fragen dazu? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. 

Autor:
Stefan Kissling, stefan.kissling@reoplan.ch

Die Digitalisierung ist aus der Immobilienwelt nicht mehr wegzudenken. Durch die aktuelle Covid-19 Pandemie ist diese Erkenntnis noch gewichtiger geworden, und auch kleine und mittlere Unternehmen interessieren sich zunehmend dafür, gewisse Prozesse zu digitalisieren. Werden diese Prozesse richtig eingesetzt und umgesetzt, bieten sie enorme Chancen für Kunden und Mitarbeitende.
 

Auf dem Markt werden die unterschiedlichsten Tools und Prozessabläufe angeboten. Hier nur einige, welche zum Einsatz kommen können: digitale Aktenarchivierung, digitale Auftragsbearbeitung, digitale Kreditorenverarbeitung, digitales Vertragsmanagement, digitale Abnahmeprotokolle, Eigentümerportale, Mieterportale und viele mehr. Es lohnt sich also, sich Zeit zu nehmen und genau zu eruieren, welche digitalen Prozesse respektive Werkzeuge für die gewünschten Anforderungen in Frage kommen.

Schnittstellen
Jedes Immobilienunternehmen hat eine spezialisierte Immobiliensoftware im Einsatz, welche als Kernstück für die Stammdaten dient. Da nun weitere Systeme (Umsysteme) zum Einsatz kommen, ist es von grosser Wichtigkeit, die richtigen Schnittstellen zur Immobiliensoftware zu bauen. Hierbei ist entscheidender Faktor, dass durch den Einsatz der zusätzlichen Werkzeuge keine Medienbrüche entstehen und der Daten- und Dokumentenaustausch zwischen den unterschiedlichen Systemen stattfindet. Aus den genannten Gründen wird es immer wichtiger, die Datenbank der Stammdaten gewissenhaft zu pflegen, damit nicht fehlerhafte Daten in diese Umsysteme übernommen werden.

Ziel der Digitalisierung
Die Digitalisierung bringt viele Vorteile mit sich. Eines der Hauptziele ist, dass Prozesse standardisiert, automatisiert und dadurch effizient abgearbeitet werden können. Durch die Automatisierung von administrativen und repetitiven Aufgaben, bleibt dem Mitarbeiter mehr Zeit, um sich anspruchsvollen Aufgaben anzunehmen, was folglich die Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Kundenzufriedenheit erhöht und eine Qualitätssteigerung mit sich bringt.

Vorteile der Digitalisierung

Die reoplan Immobilen AG hat sich vor einiger Zeit dazu entschieden, den Weg der Digitalisierung zu bestreiten, um sowohl Mitarbeitenden wie auch seinen Kunden einen Mehrwert in Bezug auf die Dienstleistung und die Qualität bieten zu können.
 

Haben Sie Fragen zu unseren digitalen Prozessen? Zögern Sie nicht und setzen sich mit uns in Verbindung.
Gerne stellen wir Ihnen unsere digitalen Prozesse vor und zeigen Ihnen den Mehrwert auf.

Autor:
Stefan Kissling, stefan.kissling@reoplan.ch

Das Wichtigste zuerst: Wenn im Mietvertrag steht, die Tierhaltung sei verboten, muss man sich – anders als beispielsweise in Deutschland – daran halten. Ansonsten riskiert man die Kündigung. Bevor Sie sich also für ein Haustier entscheiden, bitte erst den Mietvertrag konsultieren und falls erforderlich, die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen.

Liegt die Zustimmung vor, fragen sich die Katzenbesitzer meist, wie man seiner Samtpfote den benötigten Freigang gewähren kann. Möglich wird dies durch die Anbringung von Katzenleitern und den Einbau von Katzenklappen. Baulich ist dies an sich keine grosse Sache, spricht man sich aber vorher nicht mit dem Vermieter ab, kann es schnell zu Unstimmigkeiten kommen.

Eine Genehmigung zum Einbau einer Katzenklappe in ein Fenster oder in die Balkontüre beinhaltet meist, dass bei einem Auszug aus der Mietwohnung das Fenster wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden muss. Es empfiehlt sich deshalb, das Original-Fensterglas ausbauen und beim späteren Auszug wieder einbauen zu lassen. Wohnt man nicht im Erdgeschoss, wird wohl zusätzlich noch eine Katzenleiter benötigt. Da Mieter grundsätzlich die Fassade ausserhalb des eigenen Balkons nicht nutzen dürfen, ist auch hier die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ansonsten riskiert man, dass der Vermieter diese wieder entfernen lässt. Im Sinne einer guten Nachbarschaft ist es ausserdem ratsam, auch die Nachbarn über das Vorgehen zu informieren.

Sollte der Freigang der Katze nicht erlaubt werden, ist meist die Anschaffung eines Katzennetzes für den Balkon notwendig. Die Installation eines solchen ist im Übrigen grundsätzlich erlaubt, ausser es handelt sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude.

Haben Sie weitergehende Fragen? Wir stehen Ihnen für Auskünfte gerne zur Verfügung.

Autorin:
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Wenn ein Vermieter mit der Wohnung einen zu hohen Ertrag erzielt (Nettorendite) oder wenn die Wohnung teurer ist, als andere Wohnungen in vergleichbarem Zustand im Quartier (Orts- und Quartierüblichkeit), gilt ein Mietzins als missbräuchlich. Der Anfangsmietzins kann deshalb bis 30 Tage nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.
 
Nun hat das Bundesgericht zwei Parameter zur Bestimmung des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite geändert:
 

Sachverhalt
 
Im Urteil des Bundesgerichts vom 26. Oktober 2020 betrug der Anfangsmietzins für
- eine 4 ½-Zimmerwohnung im Kanton Waadt CHF 2'190.00 (netto) / Monat und
- die zwei Einstellhallenplätze je CHF 130.00 / Monat
 
Das zuständige Mietgericht senkte auf Klage der Neumieter, bzw. aufgrund einer Berechnung der Nettorendite, die Wohnungsmiete auf
 - CHF 900.00 (netto) / Monat für die Wohnung und
- je CHF 50.00 / Monat für die beiden Einstellhallenplätze
 
Das Waadtländer Kantonsgericht bestätigte diesen Entscheid.
 
Das Bundesgericht hiess die Beschwerde der Vermieterin teilweise gut und änderte seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Nettorendite (siehe oben). Aufgrund dessen legte es den zulässigen monatlichen Mietzins fest auf
 - CHF 1'390.00 (netto) / Monat für die Wohnung und
- je CHF 73.00 / Monat für die beiden Einstellhallenplätze
 
Die Rechtsprechung zu den beiden geänderten Parametern datiert aus den Jahren 1994, bzw. 1986. Massgebend für die aktuelle Praxisänderung seien die seither eingetretenen Veränderungen, insbesondere die nachhaltig gesunkenen Zinssätze für Hypotheken, bzw. des massgebenden Referenzzinssatzes.
 
Diese Entwicklung habe dazu geführt, dass gemäss bisheriger Berechnungsmethode mittlerweile sehr niedrige Mieterträge resultierten, welche in keinem angemessenen Verhältnis mehr zur Nutzung betreffender Wohnungen stünden. Die Mieterträge seien namentlich für Pensionskassen, die Renten an ihre Versicherten zahlen und dementsprechend einen hinreichenden Ertrag aus ihren eingeschränkten Anlagemöglichkeiten erwirtschaften müssten, nicht ausreichend. Gleiches gelte aber auch für die übrigen Immobilieneigentümer, die ebenfalls Risiken eingehen würden (u. a. Mietzinsverluste, Wohnungsleerstand usw.).
 
Haben Sie eine Frage zum Thema? Gerne helfen wir Ihnen weiter und beraten Sie bei einem persönlichen Gespräch.

Autorin:
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Richtiges Lüften und Heizen ist gerade im Winter sehr wichtig. Denn nur so kann übermässige Feuchtigkeitsbildung und damit die Schimmelbildung vermieden werden!
 

Zwischen Lufttemperatur und Luftfeuchtigkeit besteht ein direkter Zusammenhang: je wärmer die Luft, desto mehr Feuchtigkeit kann sie aufnehmen. Wenn sich nun warme Luft abkühlt, scheidet sie die überschüssige Feuchtigkeit in Form von Kondenswasser aus. Dies geschieht meist an Fenstern oder kalten Aussenwänden. Feuchtigkeitsschäden wie Schimmelpilz, Fleckenbildung oder das Ablösen von Tapeten kann die Folge davon sein!
 

Richtiges Lüften sorgt für ideale Luftfeuchtigkeit sowie ein optimales Raumklima. Zwei- bis viermal täglich durchlüften lautet die Faustregel. Das sorgt für ein angenehmes Raumklima und die Raumluft wird als frisch und gesund empfunden. Gemäss dem Bundesamt für Gesundheit (BAG) sollte die ideale Raumtemperatur während der Heizperiode 20 bis 21 °C in Wohnräumen und 18 °C in Schlafzimmern betragen. Die relative Luftfeuchtigkeit sollte nicht höher sein als 50%.
 

Durch stosslüften mit ganz geöffneten Fenstern während 5 bis höchstens 10 Minuten kann die Luft in einem Raum komplett ausgetauscht werden. Noch besser ist es, die Wohnung querzulüften. So entsteht ein Luftzug, der schlechte Gerüche, Schadstoffe und Feuchtigkeit geradezu wegbläst. Übrigens: Im Winter ist die Aussenluft selbst bei Regen oder Nebel trockener als die Innenluft in der Wohnung. Daher hilft das Lüften auch, wenn es regnet, schneit oder neblig ist!
 

Vermeiden Sie unbedingt, die Fenster in Kippstellung zu lassen. Abgesehen vom Energieverlust können sich dabei die Wandoberflächen so stark abkühlen, dass eine Kondenswasserbildung unvermeidlich ist.
 

Haben Sie eine Frage zum Thema? Gerne beraten wir Sie bei einem persönlichen Gespräch. 

Autorin:
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Die letzte allgemeine Neubewertung wurde per 1. Januar 1999 durchgeführt.
 

Nach etwas mehr als 20 Jahren, ist die Neubewertung eine Anpassung an die in der Vergangenheit fast in allen Regionen des Kantons Bern stark angestiegenen Immobilienpreise.
 

Während der Amtliche Wert im kantonalen Durchschnitt im Jahr 1999 noch bei 68 Prozent des bei einem Verkauf realisierten Erlöses lag, sind dies heute lediglich noch 56 Prozent. Ziel ist es, den Amtlichen Wert nach Neubewertung als Medianwert bei 70 Prozent des Verkehrswertes anzustreben.
 

Die neuen amtlichen Werte werden weitgehend automatisiert berechnet. Amtliche Werte über 100 % des Verkehrswertes sind unzulässig, ebenso Werte deutlich unter dem Verkehrswert. Bei einer begründeten Annahme zur Fehleinschätzung Ihrer Liegenschaft, können Sie während einer Einsprachefrist von 30 Tagen den neuen Amtlichen Wert anfechten.
 

Die meisten Berner Liegenschaftsbesitzer werden mit der Neubewertung künftig mehr Steuern bezahlen müssen. Einzig im Verwaltungskreis Berner Jura bewegt sich der Anteil des amtlichen Wertes noch vielerorts nahe an den ursprünglichen Zielwerten. Dort wird sich durch die Neubewertung kaum etwas ändern.
 

Die Steuererhöhungen betreffen einerseits die Liegenschaftssteuer, welche direkt vom Amtlichen Wert, mit maximal 1.5 Promille, vielerorts aber auch 1.2 Promille, separat veranlagt wird. Die Einnahmen der Liegenschaftssteuer kommen der jeweiligen Standortgemeinde der Liegenschaft zugute.
 

Im Weiteren und zusätzlich ist ebenfalls die Vermögenssteuer betroffen, da der Amtliche Wert als Vermögensbestandteil in die Vermögenssteuerveranlagung einfliesst. Die Gelder aus der Vermögenssteuer fliessen zu zwei Dritteln den Kantonen und zu einem Drittel ebenfalls der jeweiligen Gemeinde.
 

Etwas fader Beigeschmack dürfte die Tatsache, sein, dass aufgrund einer systembedingten Abhängigkeit auch der Eigenmietwert eine Anpassung erfährt.  In den allermeisten Fällen liegt diese im einstelligen Prozentbereich und kann sowohl als leichte Erhöhung als auch als leichte Reduktion resultieren. Da der Eigenmietwert aber in der Einkommenssteuer veranlagt wird, kann bereits eine kleine Anpassung, zu wesentlichen Veränderungen in der Steuerbelastung führen.
 

Kleiner Trost aus Sicht der Liegenschaftsbesitzer. Die erhöhten Liegenschafts- und Vermögenssteuer dürften in den meisten Fällen mit ein paar 100 Franken zu Buche schlagen. Im Vergleich zur Mehrbelastung durch die letztmalige grosse Anpassung der Eigenmietwerte an die Marktpreise, wie sie der Kanton 2015 bereits vorgängig vorgenommen hat, fällt die jetztige Mehrbelastung sicherlich erheblich geringer aus.
 

Möchten Sie im Zusammenhang mit dieser Neubewertung oder auch unabhängig davon den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft kennen? Unsere ausgebildeten und erfahrenen Immobilienbewerter stellen Ihnen nach einer Besichtigung gerne einen detaillierten Fachbericht aus.

Autorin:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch

Wer sich dafür entscheidet, eine Stockwerkeigentumseinheit zu kaufen, tritt einer Solidargemeinschaft bei. Der Kauf einer Einheit vereint Wohneigentum, finanziell weitreichende Entscheidungen und das Zusammenleben auf relativ engem Raum, was in dieser Kombination durchaus Konfliktpotential mit sich bringen kann. Jedoch sind insbesondere Stockwerkeigentümer auf gute Beziehungen mit ihren Miteigentümern angewiesen, da sie sich nur schwer aus dem Weg gehen können. Wie aber weiter, falls sich die Stockwerkeigentümer in einer Angelegenheit zerstreiten?
 

Da im Stockwerkeigentum viele baulichen Massnahmen von der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft abhängig sind, wird der einzelne Stockwerkeigentümer in seinem Handeln eingeschränkt. Zudem kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch gegen den Willen eines einzelnen Stockwerkeigentümers grössere Investitionen beschliessen, an denen sich der jeweilige Stockwerkeigentümer im Verhältnis mit seiner Wertquote daran beteiligen muss. Aufgrund dieser Ausgangslage bilden daher die baulichen Massnahmen einen typischen Konfliktherd in Stockwerkeigentümergemeinschaften. Ein weiterer Konfliktherd besteht darin, dass auch die Zwangsgemeinschaft unterschiedlichster Persönlichkeiten zu Konflikten führen kann.
 

Im Gesetz werden die gegenseitigen Ansprüche und Verpflichtungen der Stockwerkeigentümer relativ umfassend geregelt. Sollten Gespräche innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu keiner oder zu keiner befriedigenden Lösung führen, steht der Gang ans Gericht offen. Ein Gerichtsverfahren kostet jedoch viel Geld, Zeit und Nerven. Zudem führt ein Gerichtsverfahren in der Regel zu einer Verhärtung der Fronten, was das Zusammenleben zusätzlich erschweren kann.
 

Die Mediation ist eine Alternative zum Gerichtsverfahren und ist ein aussergerichtliches Streitbeilegungsverfahren. Der Mediator hat im Gegensatz zum Richter keine Entscheidungsbefugnis. Er unterstützt die beteiligten Parteien lediglich darin, eine für alle Konfliktparteien zumutbare Vereinbarung bzw. Lösung zu treffen. Eine wichtige Aufgabe des Mediators ist es also, Konfliktmuster, welche mögliche Lösungen erschweren, aufzubrechen. Dadurch soll ein Verständnis für die andere Partei entstehen, was eine Lösung deutlich einfacher macht.
 

Sowohl Gerichtsverfahren, als auch aussergerichtliche Streitbeilegungsverfahren wie Mediation, haben ihre jeweiligen Vor- und Nachteile. Weil Stockwerkeigentümer über ihr Eigentum miteinander verbunden bleiben, empfiehlt es sich für sie jedoch besonders, eine aussergerichtliche Lösung anzustreben.
 

Bei beiden Verfahren empfiehlt es sich zu beachten, dass die entscheidungsbefugten Personen am Tisch sitzen. Es muss sichergestellt werden, dass die jeweiligen Stockwerkeigentümer befugt sind, im Namen der Gemeinschaft eine Vereinbarung abzuschliessen. Hierfür ist ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich.
 

Haben Sie eine Frage zum Thema? Gerne beraten wir Sie bei einem persönlichen Gespräch. 

Autor:
Stefan Kissling, stefan.kissling@reoplan.ch

Der Bankensektor formuliert über die Schweizerische Bankiervereinigung Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Diese regeln vor allem den Anteil und die Qualifikation der einzubringenden Eigenmittel sowie die zu leistenden Rückzahlungsraten (Amortisationen). Dabei wird zwischen selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeobjekten unterschieden.
 

Als Antwort auf die steigenden Immobilienpreise erhöht der Bankensektor nun die geforderten Mindesteigenmittel bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften von bisher 10 % auf neu 25 %. Weiter verschärft sich auch die Dauer der Rückführung der 2. Hypothek. Die Hypothekarschuld muss neu innerhalb von 10 anstelle wie bisher innerhalb von 15 Jahren auf maximal zwei Drittel des Belehnungswertes zurückgeführt werden.
 

Aufgrund der anhaltend tiefen Zinssatzsituation steigt die Bereitschaft der Käuferschaft die zum Verkauf stehenden Objekte zu überzahlen. Dieser Überhitzungstendenz soll mit der angepassten Regulierung entgegengewirkt werden. Die höher geforderten Eigenmittel und Amortisationen sollen sich dämpfend auf die Nachfrage auswirken. Konkret soll die Risikobereitschaft des Käufers zur Überzahlung des Renditeobjektes auch eigens durch ihn getragen werden.
 

Zusätzlich gilt weiterhin sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum als auch für Renditeobjekte, dass eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis (bzw. höheren Anlagekosten) und tieferem Belehnungswert vollständig aus sogenannten «echten» Eigenmitteln (s. Kasten) zu finanzieren ist.
 

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA anerkennt die angepasste Selbstregulierung, welche per 1. Januar 2020 in Kraft tritt. Von der Anpassung nicht betroffen sind selbstgenutzte Wohnobjekte. Nicht klar definiert ist, ob die neuen Regulierungen auch für den privaten Zweitimmobilienbesitz zur Anwendung kommen, also für Einfamilienhäuser oder Stockwerkeinheiten, die nicht selbstbewohnt, sondern vermietet werden.
 

Was sind «echte» Eigenmittel
 

Als «echte» Eigenmittel gelten:

Nicht als «echte Eigenmittel gelten:

Bei Selbstgenutztem Wohneigentum beträgt der Anteil von «echten» Eigenmitteln mindestens 10 %, bei Renditeliegenschaften neu und ab 1. Januar 2020 mindestens 25 %.
 

Rufen Sie uns an, wenn Sie weiterführende Fragen haben. Wir sind gerne für Sie da.

Autorin:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch

Sie suchen im Wallis einen professionellen Immobilien-Dienstleister? Dann merken Sie sich diese Adresse: Bäretstrasse 8A in 3930 Visp. Hier befinden sich seit einigen Monaten die Büros der reoplan bewirtschaftungs ag. Die zentral gelegene Zweigstelle bietet die identischen Dienstleistungen an wie der Hauptsitz in Thun. Sprich – egal ob es um Fragen zur Bewirtschaftung, Erstvermietung, Verwaltung von Stockwerkeigentum, Bewertungen, Sanierungen oder Kauf und Verkauf geht: Ihre Anliegen sind bei der reoplan bewirtschaftungs ag. bestens aufgehoben.
 

Die Gesellschaft arbeitet schon seit einigen Jahren erfolgreich im Wallis. Seit über fünf Jahren vertraut eine grosse Pensionskasse auf die Dienstleistungen der reoplan. Das verwaltete Immobilien-Portefeuille umfasst dabei mehr als 600 Mietobjekte – immerhin. Seit Sommer 2018 wird dieses Mandat zur Zufriedenheit aller vor Ort in Visp betreut. Seit dem  haben sich stabile Geschäftsbeziehungen zu Handwerksbetrieben und weiteren Partner ausgebildet.
 

Eine weitere Erfolgsgeschichte ist die Erstvermietung der Wohnüberbauung Bäret in Visp, welche im Herbst 2018 lanciert wurde. Die 68 Wohnungen wurden binnen kürzester Zeit vermietet. Pssst – fast. Vier Wohnungen sind noch am Markt, aber nicht mehr lange. Wetten? Zudem hat die reoplan bewirtschaftungs ag. in den vergangenen Jahren zahlreiche Immobilien im Auftrag verkauft. Schauen Sie sich die aktuellen Verkaufsobjekte an und melden Sie sich, wenn beispielsweise das Haus in Vercorin Ihren Wünschen entspricht.
 

Wir freuen uns, wenn Sie sich für die Dienstleistungen der reoplan bewirtschaftungs ag. interessieren und stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung. Rufen Sie uns an, schreiben Sie uns eine Mail oder kommen Sie mit Ihren Anliegen bei uns vorbei – in Thun oder eben neu auch in Visp. Wir freuen uns aus Sie.

Kontakt:
reoplan Immobilien, immobilien@reoplan.ch

Kann man sich auf einen Immobilien-Crash vorbereiten?

Die Worte «Immobilienblase» und «Immobilien-Crash» sind in letzter Zeit wieder häufiger in den Medien zu lesen. Ob und wann es zu einem Crash kommt, kann nicht vorausgesagt werden. 
Aber – man kann sich darauf vorbereiten! Deshalb möchten wir Ihnen mit diesem Artikel ein paar Informationen und Tipps mit auf den Weg geben.
 

Die derzeit sehr tiefen Hypothekarzinse sind verlockend und verleiten viele dazu, in Immobilien zu investieren. Allerdings werden Eigenheime oft am Limit belehnt. Eine Immobilie mit lediglich 20 Prozent Eigenkapital zu erwerben, und sich die restlichen 80 Prozent bei einer Bank zu leihen, birgt ein gewisses Risiko. Insbesondere wenn nebst den investierten 20 Prozent nicht noch weiteres Kapital als Rücklage vorhanden ist.
 

Angenommen Sie erwerben heute ein Haus mit einem Wert von CHF 1'000’000, welches mit einer Hypothek von CHF 800'000 zu 80 Prozent fremdfinanziert wird. Nun sinkt der Wert Ihres Hauses um einen Viertel auf CHF 750'000. Die Schuld übersteigt nun den Wert des Hauses und birgt für die Bank ein zu grosses Risiko, weshalb diese mit hoher Wahrscheinlichkeit Nachschüsse verlangen wird, damit die Eigenkapitaldeckung von mindestens 20 Prozent wieder erreicht wird. In Ihrem Fall müssten bis zu CHF 200’000 nachbezahlt werden. Wenn Sie dies mittelfristig nicht können, werden Sie Ihr Haus mit hoher Wahrscheinlichkeit verkaufen müssen.
 

Im Idealfall belehnen Sie Ihre Immobilie von vornherein mit maximal 70 Prozent. So verkraften Sie kleinere Preisrückgänge und vermeiden eine zu grosse Abhängigkeit von der Bank. Sicherlich ist dies aufgrund des momentanen Preisniveaus für die meisten von uns kaum möglich. Wir raten Ihnen deshalb, das durch die tiefen Zinsen eingesparte Kapital unbedingt als Reserve zur Seite zu legen und zusätzliche Amortisationen zu tätigen. So können Sie dem Risiko, Ihre Immobilie womöglich ungewollt verkaufen zu müssen, so gut wie möglich vorbeugen.
 

Gerne können wir Sie anlässlich eines persönlichen Gesprächs bei uns im Büro individuell beraten. 

Autorin:
Sarah Zangari, sarah.zangari@reoplan.ch

Sind Sie Hausbesitzer und möchten Steuern sparen? Wir zeigen Ihnen wie das geht.
Mit der neuen Liegenschaftsverordnung, welche am 1. Januar 2020 in Kraft tritt, können Hausbesitzern ihre Steuern optimieren.
 

Nebst den bisherigen Unterhaltskosten sind neu auch die Rückbaukosten für einen Ersatzneubau abzugsfähig. Dabei gelten insbesondere die Kosten der Demontage von Installationen, des Abbruchs, des Abtransports und der Entsorgung des Bauabfalls als steuerlich abzugsfähig. Nicht abzugsfähig bleiben die Kosten von Altlastensanierungen des Bodens und von Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten sowie über den Rückbau hinausgehende Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau.
 

Die Abzugsfähigkeit ist an gewisse Bedingungen geknüpft: Die Rückbaukosten können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn innert angemessener Frist (2 Jahre) ein Ersatzneubau auf dem gleichen Grundstück errichtet wird. Weiter muss der Neubau eine gleichartige Nutzung aufweisen wie der Altbau und von derselben steuerpflichtigen Person vorgenommen werden, die den Rückbau getätigt hat.
 

Das klingt interessant, aber erst die nachstehende Änderung hat es wirklich in sich. Denn hier nimmt die mögliche Steuerersparnis je nach Investitionsvolumen ein noch nie dagewesenes Ausmass an:
 

Ab 1. Januar 2020 hat jeder Hausbesitzer die Möglichkeit, Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, einschliesslich der obgenannten Rückbaukosten, auf maximal drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen. Dies sofern die Kosten im Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können. Der übrige Liegenschaftsunterhalt berechtigt nicht zum Übertrag. Entsprechende Kosten können, wie bis anhin, nur im Jahr, in dem sie angefallen sind, geltend gemacht werden.
 

Zur Veranschaulichung des steuerlichen Ausmasses bei einer energiesparenden Sanierung oder eines Rückbaus, machen wir Ihnen ein Beispiel:
 

Sie besitzen ein 4-Familienhaus, welches Sie einer Dach-, Fassaden-, Fenster- und Heizungssanierung unterziehen.
 

Durch die Verteilung der Investitionskosten von CHF 400'000.00 auf 3 Steuerjahre, bezahlen Sie während 3 Jahren keine Steuern. Und dies auch, wenn Sie die Liegenschaft bereits im 2. Jahr nach Sanierung verkaufen. Der eingesparte Steuerbetrag von total CHF 99'000.00 ist Ihr Steuergeschenk und wie wir finden mit 25 % ein beträchtlicher Zustupf an die geplante Investition.

Brauchen Sie weitere solche Tipps, wenn es um Ihr ganz persönliches Liegenschaftsprojekt geht? Ja gerne!
Egal ob für eine Sanierung, eine Liegenschaftsbewertung oder einen Verkauf. Unsere Steuer- und Immobilienexperten kennen sich aus und beraten Sie gerne.

Autorin:
Marina Matti, marina.matti@reoplan.ch

Weil ein Einbrecher die verschlossene Tür nicht aufbrechen konnte, schlugen Sie die Glasfront ein. Diverses Mobiliar des Mieters wurde zerstört. Wer hat für die Kosten aufzukommen?
 

Der Vermieter ist bei der Vermietung eines Geschäftsraumes gesetzlich verpflichtet, das Mietobjekt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Im Rahmen der Unterhaltspflicht hat er somit für den Schaden aufzukommen, sofern nicht der Mieter für die Schäden verantwortlich sind. Der Vermieter hat somit für die Kosten für den Ersatz der Glasfront und die Reparatur des Türschlosses oder der Türe zu tragen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wäre unzulässig. Der Mieter wäre für den Schaden (somit müsste er die Kosten tragen) verantwortlich, wenn er Bsp. die Türe nicht abgeschlossen hat oder selbst in den Einbruch verwickelt war. Der Beweis für die Haftung des Mieters muss jedoch in jedem Fall der Vermieter erbringen und dies dürfte in der Regel schwierig sein. Für die Schäden am Mobiliar hätte in diesem Fall der Mieter aufzukommen. Zu beachten ist, dass der Mieter den Vermieter unverzüglich über die Schäden informieren muss. Es ist Sache des Vermieters, die Reparaturen des Schlosses/ Türe und der Ersatz der Glasfront in Auftrag zu geben.
 

Der Mieter darf grundsätzlich nicht von sich aus und ohne Einwilligung des Vermieters Handwerker beauftragen (dies ist ein genereller Grundsatz), sonst läuft er in Gefahr, die Kosten persönlich zu tragen. Eine Ausnahme kann bei Dringlichkeit gemacht werden – oder wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.

Autor:
Marc Zahnd, marc.zahnd@reoplan.ch

Das Thema beschäftig Eigenheimbesitzer immer wieder. Im besonderen Masse, wenn Sie in der jährlichen Steuerklärung den Eigenmietwert als Einkommen versteuern dürfen, obwohl aus ihrer Sicht kein effektives Einkommen erzielt wird.
 

Was sind die Voraussetzung eines Unternutzungsabzuges beim Eigenmietwert einer Wohnung oder Hauses beim Steueramt:
 

Damit ein Antrag für die Reduktion des Eigenmietwertes durch Unternutzung beim Steueramt gestellt werden kann und die Reduktion auch gewährt wird, müssen nachfolgende Punkte zutreffen bzw. kumulativ eingehalten werden:
 

Die Beweislast für die tatsächliche Nutzung liegt immer beim Steuerpflichten selbst. Er hat also zu beweisen bzw. glaubhaft zu machen, dass ein Teil der Räume nicht genutzt wird. Falls dieser Abzug für Sie ein Thema ist, melden Sie sich.
 

Wir helfen Ihnen bei der Berechnung oder wie Sie den Abzug begründen gerne.

Autor:
Marc Zahnd, marc.zahnd@reoplan.ch